Wer in den Niederlanden ein Haus kaufen möchte, durchläuft einen klar geregelten Prozess: Zuerst die maximale Hypothek berechnen, dann eine passende Immobilie suchen, ein Angebot (bod) abgeben, einen Kaufvertrag unterzeichnen und schließlich beim Notartermin den Eigentumsübergang abschließen. Als Expat ist das möglich, aber es gibt einige Besonderheiten zu beachten. Dieser Guide erklärt die wichtigsten Schritte auf Deutsch.
Kurzübersicht
- Eine Hypothek darf maximal 100 % des Immobilienwerts betragen – mehr leihen ist gesetzlich nicht erlaubt.
- Alle finanziellen Verpflichtungen wie Studienschulden müssen beim Hypothekenantrag angegeben werden.
- Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags gilt eine gesetzliche Bedenkzeit von 3 Tagen.
- Energiesparmaßnahmen ermöglichen unter Umständen eine höhere Hypothek von bis zu 20.000 Euro extra.
So läuft der Hauskauf in den Niederlanden Schritt für Schritt ab
- Hypothek berechnen: Bevor Sie mit der Suche beginnen, sollten Sie wissen, wie viel Sie leihen können. Ihr Einkommen, bestehende Schulden und die Rentenfestperiode spielen dabei eine Rolle.
- Immobilie suchen: Nutzen Sie für die Kaufsuche Plattformen wie Funda.nl. Viele Käufer arbeiten mit einem NVM-registrierten Makler (Immobilienmakler) zusammen.
- Angebot abgeben (bod): Fragen Sie beim Verkäufer oder Makler nach dem Bietverfahren und geben Sie ein schriftliches Angebot ab.
- Kaufvertrag unterzeichnen: Einigen Sie sich auf den Preis, unterzeichnen beide Parteien den Kaufvertrag (koopcontract). Darin stehen die Zahlungsmodalitäten und etwaige Rücktrittsbedingungen.
- Bedenkzeit nutzen: Nach der Unterzeichnung haben Sie 3 Tage gesetzliche Bedenkzeit.
- Immobilie prüfen: Kurz vor dem Notartermin besichtigen Sie die Wohnung ein letztes Mal, um sicherzustellen, dass alles in Ordnung ist.
- Notartermin: Beim Notartermin wird die Zahlung abgewickelt und die Leveringsakte (Eigentumsübertragungsurkunde) unterzeichnet. Ab diesem Moment sind Sie offiziell Eigentümer.
- Ummeldung: Vergessen Sie danach nicht, Ihre neue Adresse bei der Gemeinde (gemeente) zu melden.
Was Expats beim Hypothekenantrag besonders beachten müssen
Als Expat können Sie in den Niederlanden eine Hypothek beantragen – aber Kreditgeber stellen manchmal zusätzliche Anforderungen, etwa eine längere niederländische Beschäftigungshistorie. Folgende Punkte sind besonders wichtig:
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BSN erforderlich: Für einen Hypothekenantrag bei einer niederländischen Bank benötigen Sie Ihr BSN (Burger Service Nummer). Das BSN erhalten Sie erst nach der Anmeldung bei der Gemeinde nach Ihrer Ankunft.
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Alle Schulden angeben: Sie sind gesetzlich verpflichtet, sämtliche finanzielle Verpflichtungen anzugeben – auch Studienschulden, Leasingverträge und Privatkredite. Wer Schulden verschweigt, riskiert eine nicht tragbare Hypothek und verliert den Anspruch auf die Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
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Maximale Hypothek: Sie können maximal 100 % des Immobilienwerts leihen. Ein unabhängiger Gutachter (taxateur) stellt diesen Wert fest.
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30%-Regelung beachten: Falls Sie als hochqualifizierter Expat die 30-Procentregeling (Steuervorteils-Regelung) nutzen, sollten Sie prüfen, wie sich Ihr steuerpflichtiges Einkommen auf die Hypothekenhöhe auswirkt.
Lassen Sie sich unbedingt von einem unabhängigen niederländischen Hypotheekadviseur (Hypothekenberater) beraten – die Regeln ändern sich jährlich.
Wie Studienschulden die Hypothek beeinflussen
Wer noch Studienschulden hat, kann in der Regel weniger leihen. Kreditgeber schauen dabei nicht auf die Gesamthöhe der Schulden, sondern auf die monatliche Rate, die Sie an DUO (die niederländische Bildungsfinanzierungsbehörde) zahlen. Sinkt diese Rate – etwa durch zusätzliche Rückzahlungen – steigt Ihr maximaler Kreditrahmen entsprechend. Wenn Sie Ihre Studienschuld fast vollständig zurückgezahlt haben, berücksichtigen die meisten Anbieter dies ebenfalls. Klären Sie das im Vorfeld mit Ihrem Hypotheekadviseur.
Energiesparmaßnahmen können die Hypothek erhöhen
Wer energetische Verbesserungen an der Immobilie plant oder eine energieeffiziente Wohnung kauft, kann unter Umständen einen höheren Kredit aufnehmen:
- Bis zu 20.000 Euro extra für Häuser mit Energielabel E, F oder G
- Bis zu 15.000 Euro extra für Label C oder D
- Bis zu 10.000 Euro extra für Label A++, A+, A oder B
- Häuser mit Label A+++ oder A++++ sind so effizient, dass kein zusätzlicher Kredit möglich ist
Zusätzlich können Eigentümer staatliche Investitionsförderungen (ISDE) für Maßnahmen wie Wärmedämmung, Wärmepumpen oder Solaranlagen beantragen.
Bankverbindung und erste Schritte nach der Ankunft
Bevor Sie überhaupt eine Hypothek beantragen können, brauchen Sie ein funktionierendes Bankkonto. Niederländische Banken wie ING, ABN AMRO oder Rabobank setzen ein BSN voraus – das erhalten Sie erst nach Ihrer Anmeldung bei der Gemeinde. Für die Übergangszeit eignen sich digitale Konten, die ohne BSN eröffnet werden können, als praktische Brückenlösung.
Sobald Sie Ihr BSN haben, sollten Sie so schnell wie möglich ein reguläres niederländisches Bankkonto eröffnen, da dieses für den Hypothekenantrag und viele weitere Behördengänge benötigt wird.
Dieser Guide gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Finanzberatung – konsultieren Sie für Ihren konkreten Fall einen zugelassenen Hypotheekadviseur oder Notar.