Acheter un logement aux Pays-Bas est possible en tant qu'expatrié français, mais le processus comporte des étapes bien précises à respecter. Vous devrez d'abord connaître votre capacité d'emprunt, puis trouver un bien, signer un contrat de vente et finaliser la transaction chez un notaire. Faire appel à un hypotheekadviseur (conseiller en prêt immobilier) est fortement recommandé.
Vue d'ensemble
- Vous ne pouvez emprunter que jusqu'à 100 % de la valeur estimée du bien par un taxateur agréé.
- Toutes vos dettes existantes (y compris les prêts étudiants) doivent obligatoirement être déclarées lors de la demande de prêt immobilier.
- Vous disposez de 3 jours de réflexion après la signature du contrat de vente (koopcontract).
- Un notaire (notaris) est obligatoire pour finaliser le transfert de propriété aux Pays-Bas.
Quelle est votre capacité d'emprunt avant de commencer à chercher ?
Avant même de visiter un bien, calculez combien vous pouvez emprunter. Cela vous évitera de viser des logements hors de portée et vous permettra de faire des offres rapidement dans un marché très compétitif.
Votre hypotheek (prêt immobilier) est plafonné à 100 % de la valeur estimée du logement, telle qu'établie par un taxateur agréé. Le montant que vous pouvez emprunter dépend aussi de :
- Votre revenu (et celui de votre co-emprunteur éventuel)
- Vos dettes en cours : prêt étudiant, leasing, prêt personnel
- La période de taux fixe choisie et le taux d'intérêt
- L'étiquette énergétique du bien (voir section suivante)
Bonne nouvelle pour les expatriés qualifiés : si vous bénéficiez de la 30-procentregeling (règle des 30 %), votre revenu net est plus élevé, ce qui peut améliorer votre dossier. Parlez-en à un hypotheekadviseur.
Pour gérer vos virements internationaux et payer les frais liés à l'achat avant d'avoir un compte bancaire néerlandais complet, une solution de compte-relais peut s'avérer utile dès votre arrivée.
Quelles sont les étapes pour acheter un logement aux Pays-Bas ?
Voici le processus dans l'ordre chronologique :
- Calculez votre capacité d'emprunt en consultant un hypotheekadviseur et en utilisant des outils de simulation en ligne.
- Recherchez un bien sur des plateformes spécialisées. Funda.nl est la principale plateforme d'achat immobilier aux Pays-Bas.
- Faites appel à un makelaar enregistré auprès de la NVM (association des agents immobiliers) pour vous accompagner dans les visites et les négociations.
- Faites une offre (bod) via votre makelaar. Renseignez-vous auprès du vendeur ou de son agent sur la procédure d'enchère.
- Signez le koopcontract (contrat de vente) une fois que vendeur et acheteur se sont mis d'accord sur le prix. Ce contrat précise les conditions de vente et les modalités de paiement.
- Profitez du délai de réflexion de 3 jours après la signature — vous pouvez vous rétracter sans pénalité pendant cette période.
- Finalisez votre hypotheek auprès de votre banque ou prêteur.
- Vérifiez le bien avant de recevoir les clés.
- Rendez-vous chez le notaris pour signer la leveringsakte (acte de transfert) et effectuer le paiement. Vous êtes alors officiellement propriétaire.
- Signalez votre déménagement à la gemeente et mettez à jour votre adresse auprès de toutes les administrations.
⚠️ Pour effectuer les paiements liés à l'achat (notaire, frais, acompte), vous aurez besoin d'un compte bancaire. Les banques néerlandaises comme ING ou ABN AMRO exigent un BSN, que vous ne pouvez obtenir qu'après vous être enregistré à la gemeente. Ouvrez d'abord un compte-relais si vous n'avez pas encore votre BSN.
Comment votre prêt étudiant influence-t-il votre prêt immobilier ?
Si vous avez un prêt étudiant (français ou autre), il a un impact direct sur votre capacité d'emprunt. Les prêteurs néerlandais regardent le montant de vos mensualités actuelles, et non le capital restant dû.
- Si vous payez 90 € par mois pour votre prêt étudiant, votre capacité d'emprunt mensuelle est réduite de 90 € net.
- Vous êtes légalement obligé de déclarer toutes vos dettes financières lors de la demande de prêt. Ne pas le faire peut invalider votre droit à la Nationale Hypotheek Garantie (NHG) et entraîner des mensualités que vous ne pourrez pas assumer.
- Si vous remboursez votre prêt par anticipation et réduisez vos mensualités, certains prêteurs en tiendront compte positivement.
Pouvez-vous emprunter plus pour rénover ou améliorer l'efficacité énergétique ?
Oui, les acheteurs peuvent obtenir un montant supplémentaire pour financer des travaux d'économies d'énergie (mesures d'isolation, pompes à chaleur, chauffe-eau solaires, etc.). Le montant dépend de l'étiquette énergétique actuelle du bien :
- Jusqu'à 20 000 € supplémentaires pour un logement classé E, F ou G
- Jusqu'à 15 000 € pour un logement classé C ou D
- Jusqu'à 10 000 € pour un logement classé A++, A+, A ou B
Les logements déjà classés A+++ ou A++++ sont considérés comme suffisamment efficaces : aucun montant supplémentaire n'est disponible dans ce cas. Des subventions (ISDE) existent également pour certains travaux.
Ce guide est fourni à titre informatif uniquement — consultez un hypotheekadviseur agréé et/ou un conseiller juridique pour toute décision d'achat immobilier aux Pays-Bas.