Si vous achetez votre première maison aux Pays-Bas, vous pouvez déduire les intérêts de votre hypothèque (hypotheek) et certains frais de notaire de votre revenu imposable. En contrepartie, vous devez ajouter chaque année un montant forfaitaire à votre revenu, appelé eigenwoningforfait. Les droits de mutation, eux, ne sont pas déductibles.
Vue d'ensemble
- Les intérêts d'emprunt (hypotheek) sont déductibles de votre revenu imposable aux Pays-Bas.
- Vous devez ajouter chaque année un montant forfaitaire à votre revenu : l'eigenwoningforfait.
- Les droits de mutation (overdrachtsbelasting) ne sont pas déductibles.
- Certains frais de notaire engagés lors de l'achat sont déductibles, mais seulement pour l'année d'achat.
Ce que vous pouvez déduire fiscalement lors de l'achat de votre logement
En tant que propriétaire occupant aux Pays-Bas, vous avez droit à plusieurs déductions fiscales. Voici les principales :
- Les intérêts de votre hypothèque : chaque année, les intérêts que vous versez à votre banque sont déductibles de votre revenu imposable.
- Certains frais liés à l'hypothèque : par exemple, les honoraires du conseiller en hypothèques.
- Certains frais de notaire : uniquement pour l'année où vous achetez le bien. Ces frais sont déductibles une seule fois.
Pour savoir exactement quels documents préparer, le Belastingdienst met à disposition une liste de coûts à consulter avant de remplir la rubrique « Eigen woning » dans votre déclaration.
À noter : depuis le 1er janvier 2013, de nouvelles règles encadrent la déduction des intérêts d'emprunt. Consultez un fiscaliste ou un hypotheekadviseur pour vous assurer que votre situation est conforme.
Comment récupérer concrètement l'avantage fiscal de votre hypothèque ?
Vous avez deux options pour bénéficier de la déduction fiscale liée à votre hypothèque :
- Mensuellement, via une imposition provisoire anticipée (voorlopige aanslag) : le Belastingdienst ajuste votre imposition en cours d'année, ce qui réduit vos mensualités fiscales dès maintenant.
- En fin d'année, via votre déclaration d'impôt sur le revenu (aangifte inkomstenbelasting) : vous déclarez vos intérêts et frais déductibles et vous recevez un remboursement après traitement.
Pour accéder à votre espace personnel sur le portail du Belastingdienst, vous aurez besoin d'un DigiD — l'identité numérique néerlandaise. Le DigiD nécessite un BSN (Burger Service Nummer), que vous ne pouvez obtenir qu'après vous être enregistré à la commune (gemeente) à votre arrivée aux Pays-Bas. Pensez à faire ces démarches en priorité dès votre installation.
Ce que vous devez ajouter à votre revenu : l'eigenwoningforfait
Être propriétaire aux Pays-Bas implique aussi une obligation fiscale particulière : vous devez chaque année inclure dans votre déclaration un revenu fictif basé sur la valeur de votre logement. C'est l'eigenwoningforfait.
Ce mécanisme existe parce que le fisc néerlandais considère que posséder un logement vous procure un avantage économique. Le montant exact dépend de la valeur WOZ (valeur cadastrale officielle) de votre bien. Il ne s'agit pas d'un impôt supplémentaire en soi, mais d'un ajout à votre revenu imposable qui peut réduire le bénéfice net de vos déductions d'intérêts.
Les droits de mutation : une dépense non déductible à anticiper
Lors de l'achat d'un bien immobilier aux Pays-Bas, vous êtes généralement redevable de l'overdrachtsbelasting (droits de mutation). Ce montant n'est pas déductible de votre revenu imposable. Il doit donc être intégré dans votre budget d'achat dès le départ, en plus des frais de notaire et des éventuels honoraires d'agence.
En tant qu'expatrié, le processus d'achat peut paraître complexe. Il implique un makelaar (agent immobilier, de préférence enregistré NVM), un notaris pour le transfert de propriété, et une hypotheek à arranger séparément avec un prêteur. Les conditions peuvent varier selon votre ancienneté de travail aux Pays-Bas. Consultez un hypotheekadviseur avant de faire une offre.
La 30%-regeling : un avantage fiscal à ne pas négliger pour les expatriés qualifiés
Si vous êtes un travailleur hautement qualifié venu de l'étranger, vous pouvez peut-être bénéficier de la 30-procentregeling (règle des 30 %). Cet avantage fiscal permet d'exclure jusqu'à 30 % de votre salaire brut de l'imposition, ce qui peut sensiblement améliorer votre capacité d'emprunt. Renseignez-vous auprès d'un conseiller fiscal pour savoir si vous y avez droit, car les conditions sont précises.
Pendant vos démarches financières et administratives à l'arrivée, vous aurez besoin d'un compte bancaire opérationnel rapidement — souvent avant d'obtenir votre BSN. Des solutions comme Wise permettent d'ouvrir un compte sans BSN et de gérer vos virements internationaux en attendant d'accéder à une banque néerlandaise classique.
Une fois votre BSN obtenu, pensez à ouvrir un compte auprès d'une banque néerlandaise (ING, ABN AMRO, Rabobank) ou d'une néobanque comme Bunq, qui propose une expérience entièrement numérique et est disponible aux Pays-Bas.
Ce guide est fourni à titre informatif uniquement. Pour toute question fiscale ou financière liée à votre situation personnelle, consultez un conseiller fiscal ou un hypotheekadviseur agréé aux Pays-Bas.