Se acquisti la tua prima casa nei Paesi Bassi, hai diritto a detrarre ogni anno gli interessi del mutuo e alcune spese dalla dichiarazione dei redditi. Allo stesso tempo, devi aggiungere ogni anno al tuo reddito una somma fissa chiamata eigenwoningforfait. L'imposta di trasferimento (overdrachtsbelasting) non è invece detraibile.
Panoramica rapida
- Puoi detrarre gli interessi del mutuo (hypotheek) e alcune spese dal tuo reddito imponibile ogni anno.
- Nel primo anno di acquisto esistono anche costi detraibili una tantum, come alcune spese notarili.
- Ogni anno devi aggiungere al tuo reddito una somma forfettaria chiamata eigenwoningforfait.
- L'imposta di trasferimento (overdrachtsbelasting) non è detraibile.
Cosa puoi detrarre quando compri la prima casa in Olanda
Acquistare una casa nei Paesi Bassi come expat comporta vantaggi fiscali importanti. Ogni anno puoi detrarre dal tuo reddito imponibile:
- Gli interessi del mutuo (hypotheek) e i costi accessori collegati.
- Alcune spese una tantum sostenute nell'anno dell'acquisto, come determinate spese notarili.
Queste detrazioni si inseriscono nella sezione "Eigen woning" della dichiarazione dei redditi olandese (aangifte inkomstenbelasting). Sul sito della Belastingdienst trovi una lista dettagliata dei documenti e delle cifre necessari per compilare questa sezione correttamente.
Attenzione: dal 1° gennaio 2013 sono in vigore nuove regole sulla detrazione degli interessi. Prima di procedere, è fondamentale capire se la tua situazione rientra nelle norme attuali. Rivolgiti a un consulente fiscale qualificato per verificarlo.
Se sei un expat altamente qualificato, verifica anche se hai diritto alla 30-procentregeling (regime del 30%), un importante beneficio fiscale che riduce il reddito imponibile. Questo può influire positivamente sul beneficio netto delle detrazioni legate alla casa.
Come recuperare concretamente le spese detraibili
Una volta accertato cosa puoi detrarre, hai due strade per recuperare le somme:
- Mensilmente, richiedendo una voorlopige aanslag (acconto provvisorio d'imposta). In questo modo ricevi un rimborso ogni mese, invece di aspettare la fine dell'anno.
- A fine anno, attraverso la dichiarazione dei redditi annuale. In questo caso recuperi tutto in un'unica soluzione dopo aver presentato l'aangifte.
Per accedere ai servizi online della Belastingdienst e presentare la dichiarazione, hai bisogno del tuo BSN (Burger Service Nummer) e del DigiD, l'identità digitale olandese. Il BSN si ottiene registrandosi presso il proprio comune (gemeente) dopo l'arrivo nei Paesi Bassi. Solo dopo aver ottenuto il BSN puoi richiedere il DigiD.
Cosa devi aggiungere al reddito: l'eigenwoningforfait
Possedere una casa in Olanda non è solo un vantaggio fiscale: comporta anche un obbligo. Ogni anno devi dichiarare nella tua aangifte un importo aggiuntivo chiamato eigenwoningforfait. Si tratta di un reddito figurativo calcolato in percentuale sul valore catastale dell'immobile (WOZ-waarde). In parole semplici: lo Stato considera che abitare in una casa di proprietà equivale a ricevere un reddito figurativo, e lo tassa di conseguenza.
Questo importo si somma al tuo reddito imponibile, quindi è importante tenerlo in considerazione nella pianificazione fiscale annuale.
L'overdrachtsbelasting: un costo che non puoi detrarre
Quando acquisti un immobile in Olanda, devi pagare l'overdrachtsbelasting, ovvero l'imposta di trasferimento sulla proprietà. Si tratta di una spesa significativa che però non è detraibile dalle tasse. Non confonderla con le spese notarili: alcune di queste ultime, sostenute nell'anno dell'acquisto, possono invece essere detratte come costi una tantum.
Come preparare l'acquisto: il percorso per un expat italiano
Comprare casa nei Paesi Bassi richiede alcuni passaggi chiave. Ecco una panoramica pratica:
- Ottieni il BSN registrandoti presso il tuo gemeente. Senza BSN non puoi aprire un conto bancario olandese, firmare contratti o accedere ai servizi fiscali.
- Apri un conto bancario. Prima di avere il BSN, puoi usare conti come Bunq o Wise come soluzione ponte per gestire i pagamenti iniziali.
- Trova un makelaar (agente immobiliare) registrato NVM per supportarti nella ricerca e nella trattativa.
- Presenta un'offerta (bod) sull'immobile scelto.
- Organizza il mutuo (hypotheek) con l'aiuto di un hypotheekadviseur (consulente mutui). Gli expat possono qualificarsi per un mutuo, ma le banche potrebbero richiedere requisiti diversi rispetto ai cittadini olandesi.
- Firma dal notaris (notaio) per il trasferimento ufficiale della proprietà.
- Presenta la dichiarazione dei redditi includendo le detrazioni legate alla casa nella sezione "Eigen woning".
Per trasferire denaro dall'Italia per la caparra o altri pagamenti legati all'acquisto, puoi valutare un servizio di bonifico internazionale come Wise, utile anche prima di avere un conto bancario olandese completo.
Questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza fiscale, legale o finanziaria. Per la tua situazione specifica, rivolgiti sempre a un consulente fiscale qualificato o a un hypotheekadviseur olandese.