Wenn Sie in den Niederlanden zum ersten Mal ein Haus kaufen, können Sie Hypothekenzinsen und bestimmte Kaufnebenkosten in der Einkommensteuererklärung absetzen. Gleichzeitig müssen Sie jährlich den sogenannten Eigenwoningforfait – einen fiktiven Mietwert – zu Ihrem Einkommen hinzurechnen. Die Grunderwerbsteuer (Overdrachtsbelasting) ist zwar fällig, aber nicht absetzbar.
Kurzübersicht
- Hypothekenzinsen und bestimmte Kaufnebenkosten können in der niederländischen Einkommensteuererklärung abgesetzt werden.
- Wer ein Eigenheim besitzt, muss jährlich das sogenannte Eigenwoningforfait (fiktiver Mietwert) zum Einkommen hinzurechnen.
- Die Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) ist beim Hauskauf in der Regel fällig, aber nicht absetzbar.
- Seit dem 1. Januar 2013 gelten neue Regeln für den Hypothekenzinsabzug in den Niederlanden.
Was können Erstkäufer in den Niederlanden steuerlich absetzen?
Als Eigentümer eines niederländischen Eigenheims dürfen Sie folgende Kosten jährlich von Ihrem Einkommen abziehen:
-
Hypothekenzinsen (hypotheekrente): Die Zinsen auf Ihren Wohnkredit sind der wichtigste absetzbare Posten. Achten Sie darauf, dass seit 2013 neue Regeln gelten – nicht jede Hypothekenstruktur erfüllt automatisch die Voraussetzungen.
-
Laufende Kosten im Zusammenhang mit der Eigenheimfinanzierung: Bestimmte Finanzierungskosten können jährlich abgesetzt werden.
-
Einmalige Kaufnebenkosten: Im Jahr des Kaufs können zusätzliche Kosten – zum Beispiel bestimmte Notargebühren – einmalig geltend gemacht werden.
Die genaue Liste der absetzbaren Kosten veröffentlicht die Belastingdienst in ihren offiziellen Kostenoverzichten. Es empfiehlt sich, diese vor der Steuererklärung sorgfältig zu prüfen oder einen Steuerberater hinzuzuziehen.
So erhalten Sie Ihr Geld zurück – zwei Wege im Überblick
Der niederländische Staat bietet Ihnen zwei Möglichkeiten, absetzbare Kosten zurückzuholen:
- Monatlich über eine vorläufige Steuerveranlagung (voorlopige aanslag): Sie beantragen dies bei der Belastingdienst, und Sie erhalten bereits während des laufenden Jahres monatliche Rückzahlungen. Das verbessert Ihren Cashflow direkt.
- Nach Jahresende über die Einkommensteuererklärung (aangifte inkomstenbelasting): Sie warten bis nach dem Steuerjahr und rechnen dann alle absetzbaren Kosten gesammelt ab. Die Erstattung erfolgt nach Bearbeitung Ihrer Erklärung.
Um die Steuererklärung online einzureichen, benötigen Sie einen DigiD – den digitalen Ausweis für niederländische Regierungsportale. DigiD setzt wiederum ein BSN (Burger Service Nummer) voraus, das Sie erst nach der Anmeldung bei Ihrer Gemeente (Gemeindeverwaltung) erhalten. Planen Sie daher frühzeitig nach Ihrer Ankunft, diesen Schritt zu erledigen.
Was ist das Eigenwoningforfait und wie wirkt es sich aus?
Das Eigenwoningforfait ist ein jährlicher Pflichtbetrag, den jeder Eigenheimbesitzer in den Niederlanden seinem steuerpflichtigen Einkommen hinzurechnen muss. Der Staat geht davon aus, dass ein Eigenheim einen wirtschaftlichen Vorteil (fiktiven Mietwert) darstellt, der besteuert wird. Konkret bedeutet das:
- Der Eigenwoningforfait wird als fester Prozentsatz des WOZ-Werts (amtlicher Immobilienwert) berechnet.
- Er erscheint als zusätzliches Einkommen in Ihrer Steuererklärung und erhöht damit Ihre Steuerlast.
- Er kann aber durch den Hypothekenzinsabzug ganz oder teilweise ausgeglichen werden.
Lassen Sie sich von einem niederländischen Steuerberater erklären, wie sich beides in Ihrem konkreten Fall verrechnet.
Was sollten Expats beim Hauskauf in den Niederlanden sonst noch wissen?
Als Expat aus Deutschland gibt es beim Immobilienkauf in den Niederlanden einige wichtige Punkte zu beachten:
- Hypothek (hypotheek): Sie benötigen in der Regel einen niederländischen Wohnkredit. Expats können grundsätzlich eine Hypothek beantragen, jedoch wenden Banken manchmal strengere Anforderungen an – zum Beispiel bezüglich der Beschäftigungsdauer in den Niederlanden. Konsultieren Sie unbedingt einen zugelassenen Hypotheekadviseur.
- NVM-Makler: Ein bei der NVM registrierter Immobilienmakler begleitet Sie durch den Kaufprozess, von der Besichtigung bis zum Angebot (bod).
- Notaris: Der Eigentumsübertrag erfolgt über einen niederländischen Notar. Die dabei anfallenden Kosten können zum Teil einmalig abgesetzt werden.
- 30%-Regelung: Wenn Sie als hochqualifizierter Expat in den Niederlanden arbeiten, könnte die 30-Procentregeling (30%-Steuerregelung) für Sie relevant sein. Diese kann Ihre steuerliche Situation beim Hauskauf erheblich beeinflussen – sprechen Sie diesen Punkt gezielt mit einem Steuerberater an.
- Bankkonto: Ohne BSN können Sie kein reguläres niederländisches Bankkonto (z. B. bei ING oder ABN AMRO) eröffnen. Für die Zeit der Übergangsphase bietet Wise eine praktische Brückenlösung ohne BSN-Voraussetzung.
Grunderwerbsteuer – fällig, aber nicht absetzbar
Wer in den Niederlanden ein Haus kauft, zahlt in der Regel Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer). Diese Steuer wird beim Eigentumsübertrag fällig. Wichtig zu wissen: Die Overdrachtsbelasting darf nicht in der Einkommensteuererklärung abgesetzt werden. Sie ist ein einmaliger Kaufkostenposten, den Sie beim Budgetieren des Hauskaufs einplanen müssen.
Dieser Leitfaden dient nur zur allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung – wenden Sie sich bei konkreten Fragen an einen zugelassenen Steuerberater oder Hypotheekadviseur.