Comprare casa nei Paesi Bassi è possibile anche per gli expat italiani, ma richiede di seguire un processo preciso. Devi prima calcolare quanto puoi prendere in prestito, poi trovare un immobile, fare un'offerta e infine firmare dal notaio. Per farlo senza sorprese, è fondamentale affidarsi a professionisti locali.
Panoramica rapida
- Puoi ottenere un mutuo (hypotheek) fino al 100% del valore di mercato della casa, stabilito da un perito.
- Tutte le obbligazioni finanziarie, compreso un eventuale debito studentesco, devono essere dichiarate obbligatoriamente al momento della richiesta del mutuo.
- Se effettui interventi di risparmio energetico, puoi ottenere un mutuo più alto: fino a 20.000 € extra per case con etichetta energetica E, F o G.
- Dopo aver firmato il contratto di acquisto hai 3 giorni di ripensamento (bedenktijd) durante i quali puoi annullare senza penali.
Come funziona il processo di acquisto passo dopo passo
Comprare casa in Olanda segue un iter ben definito. Ecco i passaggi principali:
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Calcola il tuo budget: Prima di cercare casa, scopri quanto puoi prendere in prestito. L'importo massimo dipende dal tuo reddito, dalle tue obbligazioni finanziarie e dal valore dell'immobile. Un hypotheekadviseur può aiutarti a fare questa valutazione.
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Cerca una casa: Le due principali piattaforme per comprare e affittare sono Funda.nl e Pararius.nl. Il mercato è molto competitivo, soprattutto ad Amsterdam, Rotterdam, Utrecht e L'Aia.
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Scegli un agente immobiliare (makelaar): Si consiglia di affidarsi a un agente registrato NVM, che ti guiderà nelle visite e nella trattativa.
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Fai un'offerta (bod): Se sei interessato a una casa, presenti un'offerta formale. Una volta che tu e il venditore siete d'accordo sul prezzo, si firma il contratto di acquisto (koopcontract).
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Periodo di ripensamento: Dopo la firma del koopcontract hai 3 giorni di tempo per annullare senza penali.
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Sopralluogo finale: Prima di ricevere le chiavi, controlli lo stato della casa.
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Firma dal notaio (notaris): Il notaio gestisce il passaggio di proprietà ufficiale tramite la leveringsakte. A quel punto sei proprietario.
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Comunica il cambio di indirizzo: Dopo il trasloco, registra il nuovo indirizzo presso il tuo comune (gemeente).
Quanto puoi prendere in prestito con un mutuo olandese?
L'importo massimo del mutuo dipende da due fattori principali:
- Il valore dell'immobile: Non puoi prendere in prestito più del 100% del valore stabilito da un perito (taxateur). Il valore viene determinato in modo indipendente.
- Il tuo reddito: Esistono regole annuali che fissano il rapporto massimo tra reddito e mutuo. Vengono considerate anche altre obbligazioni finanziarie come leasing, prestiti personali e debiti studenteschi.
Se stai pianificando interventi di efficienza energetica, puoi accedere a un importo extra:
- Fino a € 20.000 per case con etichetta E, F o G
- Fino a € 15.000 per etichetta C o D
- Fino a € 10.000 per etichetta A++, A+, A o B
Le case con etichetta A+++ o A++++ sono già così efficienti che non danno diritto a importi aggiuntivi.
Cosa devono sapere gli expat italiani sul mutuo in Olanda
Come expat, puoi richiedere un mutuo olandese, ma alcune banche applicano condizioni diverse rispetto ai cittadini olandesi, ad esempio richiedendo una storia lavorativa olandese più lunga. Per accedere ai servizi bancari olandesi (ING, ABN AMRO, Rabobank) hai bisogno del BSN (Burger Service Nummer), che ottieni registrandoti al comune dopo l'arrivo.
Se sei un professionista altamente qualificato assunto da un'azienda olandese, potrebbe interessarti la 30-procentregeling: un'agevolazione fiscale che ti permette di ricevere fino al 30% dello stipendio esentasse, migliorando la tua capacità di risparmio e quindi il tuo profilo creditizio.
Prima di avere un conto bancario olandese completo, puoi usare un conto digitale come strumento temporaneo per gestire i tuoi fondi e i pagamenti internazionali.
Il debito studentesco influenza il mutuo?
Sì. Se hai un debito studentesco (anche italiano), sei obbligato per legge a dichiararlo al momento della richiesta di mutuo. La banca non guarda l'importo totale del debito, ma la rata mensile che stai pagando. Più bassa è la rata, maggiore sarà il mutuo a cui puoi accedere.
Se stai rimborsando il debito più rapidamente del previsto, o hai quasi finito di pagarlo, informa il tuo hypotheekadviseur: molte banche tengono conto di questo e potrebbero offrirti condizioni migliori.
Cosa fare dopo aver comprato casa: le prime incombenze
Una volta diventato proprietario, ci sono alcune cose pratiche da sistemare subito:
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Registra il nuovo indirizzo presso il comune (gemeente) — è obbligatorio.
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Scegli un fornitore di energia (energieleverancier): dovrai sottoscrivere un nuovo contratto energia. Puoi confrontare le offerte su Independer.nl.
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Valuta le assicurazioni necessarie: come la verzekering per la casa (assicurazione abitazione). Anche qui puoi confrontare le opzioni su Independer.nl.
Questo articolo ha scopo puramente informativo. Per decisioni relative a mutui, tasse o questioni legali, ti raccomandiamo di consultare un professionista qualificato.